金融促进房地产平稳健康发展

作者:邓 浏览(43)
金融促进房地产平稳健康发展

来源:经济日报

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  2023年,围绕如何更好地满足刚性和改善性住房需求、如何积极稳妥化解房地产风险、如何促进房地产市场平稳健康发展三大核心议题,一系列政策相继出台,改善需求端预期,做好供给端保障。“根据经验,从政策发力到市场效果显现,通常有6个月至12个月的时滞,预计最快从2024年第三季度开始,市场将有较为明显的表现。”中国民生银行首席经济学家温彬说。

  改善需求端预期

  房地产需求端走势,既关乎房地产企业的销售回款、现金流状况以及风险化解工作,也关系着房地产市场能否平稳健康发展。2023年,相关政策从降门槛、降成本两方面入手,改善需求端预期,更好满足刚性和改善性住房需求。

  降门槛,放松限购、认房不认贷、优化普宅标准、降低首付比例等一系列政策相继出台,持续释放合理购房需求。其中,2023年12月北京、上海出台的“新政”备受市场关注。北京不再区分普通住宅、非普通住宅,首套房首付比例统一降至30%;二套房则按城六区、非城六区划分,首付比例分别为50%和40%。

  贝壳研究院认为,京沪首套、二套房首付比例降低,有助于降低首次置业、改善换房等购房需求的入市门槛;调整普宅认定标准,与其关联的税收优惠政策覆盖面将扩大;多项组合政策将更好满足刚性和改善性住房需求。

  降成本,在多项政策措施的推动下,新发放、存量房贷利率均下行,减轻了购房者的财务负担。据贝壳研究院估算,2023年全国住宅销售金额约16万亿元,房贷利率下调为全国购房居民节省利息共计约185亿元。

  一方面,贷款市场报价利率改革效能持续释放,带动新发放、存量房贷利率再次下行。2023年全年,5年期以上LPR从4.3%降至4.2%。2023年9月,新发放的个人住房贷款加权平均利率为4.02%,同比下降0.32个百分点;截至2023年9月末,存量住房贷款加权平均利率为4.29%,较上月末显著降低42个基点。

  另一方面,存量首套房贷利率的调降工作有序开展。2023年8月31日,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》提出,自2023年9月25日起,金融机构按照市场化、法治化原则,对符合条件的存量首套房贷利率进行下调。

  “绝大多数借款人已第一时间享受到了实惠。”中国人民银行货币政策司司长邹澜在2023年三季度金融统计数据新闻发布会上表示。截至2023年9月末,超过22万亿元存量房贷利率完成下调,调整后的加权平均利率为4.27%,平均降幅73个基点,每年减少借款人利息支出1600亿元至1700亿元,惠及约5000万户、1.5亿人。

  此外,“首套住房贷款利率政策动态调整机制”继续落实,因城施策、推动更多城市下调或取消首套房贷利率下限。《2023年第三季度中国货币政策执行报告》显示,截至2023年9月末,在全国343个城市(地级及以上)中,119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市均已放宽下限。其中,95个城市下调了首套房贷利率下限,其所执行的下限较全国下限低10个基点至40个基点,24个城市取消下限。

  贝壳研究院统计结果显示,当前,居民的住房需求依然较为充沛。其中,贝壳平台2023年全年新增委托购房数量超过新增委托售房数量约10%,看房数量同比增长,特别是政策优化后,消费者的置业信心明显回升,计划在未来半年购房的比例升至23%,带动2023年四季度二手房市场稳步回升。

  做好供给端保障

  改善消费端预期,要以稳定供给端为基础。2023年一季度,二手房市场的回升幅度、市场热度均高于新房市场,其背后是部分一手房无法按时交付造成的供给不稳、需求不足问题。为此,一要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,提振一手房购买信心;二要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,缓解房企流动性紧张。

  “保交楼工作的扎实推进,带动了全国房屋竣工面积同比增长近20%,也反映出各地政府帮助企业纾困是有效果的。”住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹日前表示。此外,结合保交楼工作需要,人民银行已将2000亿元保交楼贷款支持计划的期限延长至2024年5月底。

  流动性紧张是房地产企业面临的紧要难题。2023年,银行信贷、债券融资、股权融资“三箭齐发”,稳定房企合理融资需求,改善优质房企的经营性和融资性现金流。2023年1月,金融管理部门表示,将聚焦专注主